近日，楚雄州中级人民法院对一起商品房预售合同纠纷上诉案作出终审判决，维持一审不支持向购房人交房的判决。
基本案情
约定交房时间逾期4年，购房人诉请交房
2016年9月7日，房地产公司将其开发的某住宅小区工程B5、B8、B9幢工程发包给建筑公司施工，雷某某为该项目的负责人。2017年1月21日，房地产公司、建筑公司、原告签订了一份说明，内容为建筑公司需要用B8栋三单元101号商业（房）抵给原告作为B8、B9栋工程工时材料付款。2017年11月21日，房地产公司作为出卖人与作为买受人的原告签订了商品房预售合同，约定房地产公司将101号商业用房以1105161元的价格出售给原告，签订本合同前，原告已向房地产公司支付定金1105161元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，房地产公司应当在2018年5月30日前向原告交付该商品房，当天，房产管理所对该商业用房进行了商品房买卖合同登记备案。2022年7月8日原告以房地产公司为被告、建筑公司、雷某某为第三人向牟定法院起诉，要求房地产公司交房并承担违约责任。
房地产公司反诉，要求确认合同无效
在该案诉讼中，房地产公司认为雷某某以差欠原告工程材料款的名义，将案涉房屋房抵给原告作为工程工时材料款。经核实，原告并未在B8、B9幢房屋施工过程中向建筑公司提供过工程材料，建筑公司并未差欠过原告任何款项，所谓抵扣的1105161元工程材料款系雷某某与原告恶意串通，导致房地产公司错误处置案涉房屋，将房屋备案至原告名下，损害了公司利益。房地产公司提起反诉，要求确认房地产公司与原告签订商品房预售合同为无效合同、解除商品房预售合同备案登记手续。
法院认定商品房预售合同构成欺诈，判决撤销
牟定法院审理后认为，雷某某作为B8、B9幢工程项目负责人，明知原告没有向施工的工程提供过任何材料或劳务，建筑公司也不差欠原告任何款项的情况下，与原告恶意串通，虚构差欠原告工程工时材料款的事实，并以案涉房屋房抵扣工时材料款，致使作为发包方的房地产公司在不知情的情况下与原告签订商品房预售合同，将案涉房屋出售给原告（实际上是用该房屋抵作所谓的欠付工时材料款，原告也未按照合同约定支付定金或购房款），构成欺诈，商品房预售合同属于可撤销的合同。房地产公司反诉主张商品房预售合同无效，但依据的却是可撤销事由，应直接判决撤销该合同。商品房预售合同被撤销后，自始没有法律约束力，对原告要求房地产公司按照预售合同约定履行交房义务及支付违约金的诉讼请求不予支持。备案登记属于行政机关的行政管理行为，不属于人民法院民事案件处理的范围，法院对房地产公司反诉要求解除案涉房屋备案登记手续的反诉请求不予支持。牟定法院审理后，判决驳回原告的诉讼请求；撤销房地产公司与原告签订的商品房预售合同；驳回房地产公司的其他反诉请求。宣判后，原告不服判决提起上诉，经楚雄州中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。
法官释法
1.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，各方签订的说明、商品房预售合同、商品房买卖合同登记备案均发生在民法典施行前，合同约定的交房时间也在民法典施行前，因履行该合同引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
2.《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款 “一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，以及民法典第一百四十八条 “一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，本案中，原告在明知与B8、B9幢工程的施工人不存在任何债权债务关系的情况下，故意告知房地产公司B8、B9幢工程的施工人欠原告工时材料款的虚假情况，诱使房地产公司签订商品房预售合同，将案涉房屋出售给原告（实际上是用该房屋抵作所谓的欠付工时材料款），构成欺诈，属于可撤销的合同。因此，无论适用民法典施行前的法律还是用民法典的规定进行审核判断，房地产公司与原告签订的商品房预售合同均属于可撤销合同，而不属于无效合同。
3.房地产公司反诉要求确认合同无效，法院却判决撤销合同，是否超越当事人的诉讼请求？《全国民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第42条明确：一方主张合同无效，依据的却是可撤销事由，此时人民法院应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。当事人关于合同无效的事由成立的，人民法院应当认定合同无效。当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同。本案中，撤销权本应由当事人行使，但房地产公司提出反诉要求确认商品房预售合同无效，依据的却是可撤销事由（即认为原告、雷某某恶意串通对房地产公司进行了欺诈），主张合同无效的理由不成立。同时，因原告未提交证据证实房地产公司何时知道或应当知道撤销事由，而房地产公司称在收到本案的应诉材料时才知道撤销事由，其反诉并未超过一年的行使撤销权的除斥期间，故法院直接判决撤销商品房预售合同。
撰稿：罗光俊
一审：郑清月
原标题：《【普法强基】签订了商品房购销合同并办理了备案，法院为何不支持交房？》
